也许我命中注定要和房地产结缘。我来澳洲不久，房地产就吸引了我的注意力。我好象一刻也没有停止过关注澳洲的房地产。
1988年7月6日，我的英文书籍《中国贸易指南》出版后，澳洲的报纸、电视台争相报道，我突然成了“名人”——一个中国经济与贸易问题的专家。许多人都慕名前来咨询。
1988年8月1日下午1点，一位身型略微肥胖的中年澳洲男人来找我。自我介绍道，他是一家贸易公司的董事长Jeffrey，公司在墨尔本港（Port Melbourne）有一栋办公楼和大型仓库。这几年，公司在贸易方面做得很具规模，准备在业务上有所拓展。他非常看好中国市场，希望我能担任他们公司的兼职贸易顾问，帮助开拓中国市场。
董事长亲自上门聘请，脑子里突然想起“刘备三顾茅庐”的典故。相互细细了解后，我欣然应允了。
那次的合作，他顺利打开了中国市场，与中国的几家大型公司建立了业务网络。
公司的贸易业务蒸蒸日上，转眼间，快到圣诞节了。
12月23日，公司举办了圣诞聚会。这是澳洲的传统节目，公司准备一些点心、曲奇、饮料等小食物，大家在办公室内吃吃东西，聊聊天。大约下午三点左右， Jeffrey匆匆忙忙地走进聚会室，简短地作了一个圣诞致辞，5分钟后又步履急促地离开了。Jeffrey的反常举动，我有些纳闷。
身旁的贸易部经理Leo和副经理Tony神情凝重地互相对视了一眼，轻轻地叹了口气：“看来真是出大问题了！”
原来，公司这一年在贸易方面做的是很成功，公司帐面上的数字飞速往上爬升，积累了充裕的资金。几个月前，老板开始涉猎其他的行业——做房地产投资开发。
那个时候，位于昆士兰州的黄金海岸已是颇有名气，吸引了各地的旅游观光客流连往返。他相信，这个地区在未来的几年，一定会是个很大的旅游市场。随之而来的，必定是带动整个地区的房地产市场。
他估算了一下手头的资金数额，现在账户上有100万澳币可用来投资房地产，但过一个月后，贸易方面有一笔200万的款项能到账，到时，闲散资金就能达到300万澳币左右，再加上他的信用，至少可以向银行贷款90%。资金确定了，他开始在黄金海岸寻找投资项目。很快，他花了320万澳币买了一大块土地，准备花1280万澳币开发800套花园洋房（House Land Packages），在地产界大展拳脚。他联系好了顶尖设计师、建筑商、律师和金融顾问，摩拳擦掌，为项目的上马作充分的准备。
地产项目顺利启动了，一切都上了正轨。看着项目规划的蓝图、模型，他有些兴奋，憧憬着整个小区建成后的景象。
按照黄金海岸的楼价，预计每套房子售价可以定在6万澳币左右。800套房子就是4800万澳币。据有关研究数据显示，房价在一年后，可能上涨20%多，那么每套房屋能以将近8万澳币的价格出售。他能收回6400万澳币。
似乎真是应了“人生没有一帆风顺”的话，项目刚刚起步两个月，贸易公司方面突然出了问题，与交易方因为船运方面出现差错，引起付款方式和日期上的分歧，200万的资金短期内不能回笼。
该如何解决呢？地产项目这边急需资金，一直以来的资金来源就是贸易公司方面的盈利以及银行贷款。每月还要支付银行的利息。金融顾问尽量与银行协商，希望能再贷出一笔款项应急，商谈未果。与中国合作方也迟迟找不到解决的方案，双方不能达到共识。
资金链出现断层，项目被迫停工。
圣诞聚会后，公司开始放圣诞假期。
1989年1月15日，所有员工结束假期，回到公司上班。
一周后，公司宣告倒闭。
黄金海岸的项目易主后，老板是犹太人。以每套8万的价格预售房屋，很快便一售而空。
贸易公司老板投资地产的失败，让我好一阵子对地产都有些发怵。想起刚来澳洲时，认识的邻居太太，她怎么就能靠地产赚钱的呢？
那是1988年4月9日，复活节前日。作为一个纪念耶稣复活的节日，复活节在西方很受重视，它也象征着重生与希望。时间为春分月圆后的第一个星期日，而星期六也被称为复活节前日。窗外是狂风暴雨，我窝在租的小屋里忙着写书，因为必须赶在5月份之前写完初稿，也就无暇顾及这传统的西方节日。
听人说，澳洲每年将近复活节时，原本艳阳高照的天气，一到复活节那几日，马上会狂风大作，暴雨骤至。便有传说，连天公都在为耶稣的受难鸣不平。但我知道，4月其实是澳洲的梅雨季节，所以才有如此现象。
突然听到一阵敲门声，可能是因为天气的原因，整个屋子都笼罩在一片阴沉沉的氛围之中，我被这突如其来的敲门声吓了一跳。从一堆稿件中分出神来，四处望望，觉得眼前好像飘过一个白色身影。我定了定神，走过去打开门，只见一位大约50来岁，身着白色衣裤的女士微笑的看着我，手里还拿着一些彩蛋与巧克力。
“复活节快乐！”女士将手中的礼物送给我作为祝福。彩蛋与巧克力都是复活节的传统吉祥礼物。交谈中我知道，她叫Victoria，住在隔壁，是原籍匈牙利的澳洲人，注意到我一个人孤零零的在家，所以特地过来问候一声。
“您现在是自己经营事业，还是在别人的公司上班？”
“我现在没有上班了。因为我有三套公寓和两个商铺，我把他们全部租出去了，租金收入还可以。所以我不用再工作了。”
我瞪大眼睛看着Victoria，惊讶得问：“您怎么有这么多的不动产啊？”
“我25岁从匈牙利移民到澳洲来的，开始在巧克力工厂工作。我从25岁打工，一直到45岁，其间打工赚来的钱我就陆续投资买房产。我现在一个商铺每年租金大概是5万元，再加上三套房子的租金，总共租金收入大概是每年11.5 万澳币。所以我现在虽然不工作，但也不需要领政府补助，经济上还是不错的。”
没想到眼前的这位女士，在88年4月，居然就已经拥有着150多万澳币的不动产，而我当时所拥有的“不动产”却只有300多澳元。一个普通人都可以拥有150万澳币的房产，我突然觉得那个刺激的行业距离我如此之近。我的心灵受到了强烈的冲击。
我相信：普通人投资地产不仅可以成为百万富翁，也可以成为千万富翁。1991年，我在墨尔本Morrabin 区开的中医诊所，房子是从一对俄罗斯夫妇那租的，月租2400元/月。95年底他们先后去世了。他的儿子不大会经营这些不动产，他的父母留给他的遗产达到3000多万澳币（折合人民币2亿多）。让人吃惊的是，老俄罗斯人是在50年代移民过来的，英文不是很好，所以一直就在餐馆洗盘子，自己从来没有做过老板。只是有一点积蓄后，再加上银行贷款，都拿来买房子和商铺，最后，自己也不知道已经积累到3000多万的财富。
许多人认为金钱树只存在我们的幻觉中，一个地产同行 Steve却认为它存在于现实中，并且他自己就种下了这棵金钱树。
1999年5月，Steve28岁，手头能投资地产的资金仅仅只有$10000澳币。三年半后，他却与同伴买下了130套房产，创造了普通人成功投资房产的奇迹。
Steve（史蒂夫）是一个普普通通的澳洲人，在一个普普通通的中产阶级家庭长大。没有金汤匙含在嘴里的出生，却也没有饥寒交迫的成长经历。
史蒂夫的父亲在一个岗位上辛辛苦苦工作了40 年，放弃了很多自己的志向，所以他的妻子和三个孩子从不会没有食物、没有地方住，当然也不能有偶尔的奢侈。母亲尽管在音乐上有天赋，却从未在一个有薪的全职岗位上工作过，默默当着她的家庭主妇，只为了给予她的孩子们可口的食物与充分的家庭温暖。偶尔时间允许时，母亲会为了额外的家用，业余教学生弹钢琴。
作为三个孩子中最年轻的一个，史蒂夫是唯一一个反抗意识特别强烈也特别调皮的孩子。那个时候，史蒂夫一直都梦想成为一个物理治疗师，生活似是与他作对。因为数学方面的欠缺，高三时，学校建议他停止学习数学，而这门课程恰恰是物理治疗师课程要求的先决条件。无奈之下，他放弃了年轻时的梦想。
因为肥胖，他没有任何运动才能，却空有着‘庞大的体积’。这在运动成绩和文化成绩一样重要的男子学校来说，身体不协调和缺乏运动的学生被看成社交团体中的底层。
或许是命运开的玩笑，向来数学欠缺的史蒂夫进入了墨尔本皇家理工大学（RMIT），读得是会计专业。他相信，会计师不一定要了解数学 --- 那就是为什么世界上会发明了计算器。所以学会计的人需要掌握的仅仅是如何按键等一系列索引数字，以及良好理解你的日程表等等。
成绩平平的他在见习一段时间之后，进入一家公司担任初级审计员。但他年轻时的梦想似乎没有远离过他的思维。他尝试着申请悉尼大学的物理治疗课程，再次的尝试没有给他带来更多好运，他没有拿到录取通知书。这个梦想已是彻底粉碎了。
失望之余，他对眼前这份实在提不起兴趣的审计工作也‘Say goodbye’(说再见)了，尽管在外人眼中看来，这是多么愚蠢的做法。他逃离了墨尔本，去了另一个城市，美其名曰：为了和女朋友茱丽在一起。
作为一个会计专业的人士，他可以选择的还是进入当地一家小型注册会计师事务所。很残酷地是，9个月之后，史蒂夫被解雇了。尽管体重在努力之下减少了，有了爱的寄托-茱丽，但是面对事业的打击，他的自信心撞击着，动摇着。
思量再三，他与茱丽回到墨尔本，依然进入一家小型会计师事务所担任会计。尽管这份职业不是他所喜欢的，但是他需要同样的职位帮他恢复自信。工作、工作、再工作，已经成为他生活的全部。
不久之后，1999年的1月，史蒂夫与会计师事务所的另一位会计师Dave成立了一家新的注册会计师事务所。尽管称之为公司，但上到老总，下到员工，就是他们两个人。因为资金有限，两人在各自家中办公，每星期见面讨论几次问题，确保交流。
公司成立三个月之后，史蒂夫与Dave碰面时，说出了自己不想再做会计师的想法。但具体如何计划人生，他没有完整想好。
偶然的机会，史蒂夫参加了一个讲座。演讲者Robert的关于“如何创造财富”的精彩演说，给他留下了深刻的印象。研讨会中传递的信息改变了他们的生活，他们获得了一个启示：通过投资房地产来赚取直接的无息收入（passive income）。这可以作为薪水的代替品，允许收入者在生活方式没有降低的条件下减少工作。这个发现永远地改变了他们的生活，和他们的事业前景，让们实现了从普通的投资者成为富翁的梦想。
1999年初，从悉尼参加完“创造财富研讨会”后，Steve和Dave回到墨尔本，立即采取行动，开始寻找可以获得持续收入回报的房产。
一开始，他们在自己居住周围区域的房子中寻找。为了平时上班方便，Steve和妻子在市区附近租了一个两室一厅的单位，每星期支付$200租金。Steve计算了一下：这套房子大约值$200,000 ，每年租金($10,400) 比贷款利率(假设贷款80%的房价以每年7% 利率计算)较低。Dave居住的区域情况相似。
有时一个偶然的机会或者决定真的可以改变人的一生。
不久后，在西区Ballarat, 他们买下了第一栋投资房产—一栋三室一厅的二手房，售价$44,000。用他们仅有的资金支付了20%的首期$8800，余额向银行贷款。很顺利的，他们将房屋以每周$120的价格出租。
接下来的几个月，Steve与Dave没有轻举妄动。一方面他们需要工作一段时间后，为下一步的投资积累资本；另一方面，他们也想观察一下第一栋房产的运转情况。
一切运作都很顺利，他们开始有信心，开始他们的第二栋房产、第三栋、第四栋……购买计划。
从1999年5月，他们准备买入第一个物业时，银行中可用来投资的资金$10，000，到2002年11月时，史蒂夫和他的合作伙伴Dave已购买了130个物业，平均每8.5天就购买了一套新的房屋……
Steve 和他的同伴Dave在3年半的时间内买下130套房产，是一个真实的案例，或许更多人宁愿将它看成是一个奇迹，是一个不能实现的梦想，因为这个梦想似乎遥不可及，似乎只是有钱人的专利。孰不知，Steve 和Dave就是澳洲两个普普通通的会计。但是他们以特有的逆向思维，在区域的选择上走出了关键的第一步！
在投资房产的区域选择中，我们认为有五项关键因素是区域选择的标准，可用来评定所选区域是否有扩展开发的潜力。这五项因素分别是：1.人口；2.交通基础设施；3.失业率水平；4.人均家庭收入；5. 房屋占有率。
人口的数量直接决定房屋的需求量。不论是租房还是住房，越多的人搬迁到一个地区一定造成房屋的高需求量。同样，一个人口持续减少的区域会增加房地产的降值风险，以及长期出租空置的可能性，造成房地产市场的供大于求。因此，投资房产选择人口数量增长的区域是很重要的因素。
交通是否便利自然是区域选择中不可或缺的考虑因素。一般人上班主要是开车或者做火车。因此，公路建设、火车线路等都可以作为其中的考虑因素。好租客到处都有，但投资在经济复苏的城镇将使你的投资潜力最大化。经济复苏最快的城镇大都是那些位于主要公路或铁路旁的区域。
失业率水平也是一个很好的征兆。评定一个地区的失业率不单单是从表面看数据，应该进行横向与纵向的数据对比。将当前失业率与之前几年该地区失业率纵向对比，可以看出该地区失业率真正的水平。如果失业率下降，是一个地区经济复苏的征兆，说明政府已经开始调拨资金建立新的基础设施和发展当地经济。
人均家庭收入可以显示该区域有多少人可以负担房租，而有多少人可以购买房屋，偿还房屋贷款。不要以平常的眼光看待贫困的区域。低收入家庭多，说明当地人能购买房屋的人少，这部分人都是该区域租房者的中坚力量。
房屋占有率是更直接显示当地人有多大比例自己拥有房屋。如果有8万人住在一个区域, 房屋占有率是75%，那么就有25%人口是租房住的，也就是2万的人都是租房子的。这是一个潜力巨大的租客市场，他们都是已习惯租房的房客。
房地产投资中，最重要的因素是——地理位置；第二重要的是地理位置；第三重要的还是地理位置。
根据澳洲统计局的数据显示，大概76%的投资者拥有一套房产；18%的投资者拥有两套房产；仅仅8%的投资者拥有三套或三套以上的房产。这个数据让很多人都觉得惊讶，房屋投资是可以制造财富，为什么如此多的投资者（将近92%）却无力继续他们的投资，仅仅拥有1-2套呢？只有8%的人找到了很好的途径，去扩大他们的投资王国，实现他们的财富梦！
为什么92%的投资者都只拥有1-2套房产呢？
因为大部分的投资者都采取了观望态度，希望等着已经购买的房屋升值，抱着“等等看”的态度，一等就是许多年，而错过了最好的进入市场的机会，错过了获取更多利润的机会。如果要成功，投资者必须与他人采取的投资方式是不一样的，与众不同，才能有所突破。例如投资一栋30万澳币的房产，大部分投资者可能会按兵不动，按照地产市场价格的走势，等待7年房屋价值增长一番后出售，赚到30万澳币。8%的投资者会选择在这7年内，在经济能力允许下，抓住更多的投资机会，买下更多房产。7年后，他赚取的利润是60万、90万、120万、150万、180万…
一般的投资者很难洞悉地产市场到低谷时的最低点与高峰的最高点，也就是说，投资者不要试图在房价最低时入货；也不要试图在房价最高时出售。不少人在等待房价下跌时，浪费了宝贵的时间，失去很多获得财富的机会。
2002年底，Steve和Dave已经买下了130套房产，这为他们带来了一年$1,000,000 (100万澳币) 的无息收入。
投资地产的故事，在一个华裔女孩的身上也有着同样的精彩。
那是2000年6月下旬，在South Yarra (南亚拉) 区的一座公寓里，一个年轻的华裔女孩坐在家中的阳台上，手中捧着一杯清幽剔透的绿茶，女孩小口的啜着，浓郁的睫毛下，掩盖着眼睛中的游离，目光默默地凝视着前方…公寓阳台景观很美，天空如一片蓝色蜡染遮盖着整个城市，偶尔有一两片白色的点缀划过，贯穿墨尔本的灵魂——Yarra (亚拉) 河在不远处静静地流淌。柔和的线条美中，又隐隐能看到女主角的脸上透出的坚强与隐忍。整个空间安静美丽的似是一幅浓墨重彩的油画，让人不忍走进破坏那份祥和。
女孩叫Linda，马来西亚华人。这一天，尽管对许多人来说，与往常的星期日无异，但是，于她而言，却是必须作出人生中最为重要的决定。
Linda是个很有梦想、抱负的女孩。大学毕业时，她就曾经跟一个朋友说：“我希望，自己可以在40岁的时候‘退休’，不用工作，有固定的生意可以为我至少带来每年10万澳币的盈利……”尽管在那时，朋友一笑置之，认为她痴人说梦。而这番豪言壮语对她来说也仅仅像是一个遥远的梦想，可是在工作了这么多年之后，这个梦想从来都没有远离过她的思想，反而越来越清晰。这些年来，她换过好几份工作，直到做房地产，她觉得自己是属于这个行业的，她打心底喜欢这个行业。业余时间里，她选修了很多相关的房地产专业课程。从书上、网上，她看到不少身边的案例，以及无数个夜晚伏案电脑前看到的地产同行的故事，很多人都是在短短的十几年间，通过地产，从工薪阶层发展到百万富翁或千万富翁。她相信，地产业应该是她实现梦想的最佳途径。
Linda有一个相处了三年的男朋友，在这时，也提出了进一步确定双方关系的请求——结婚。男朋友是法国后裔，有着漂亮的蓝眼睛，棕黄色头发，秉承了法国人的浪漫情调，经常会适时地送上充满爱意的鲜花和惊喜的礼物。男朋友在一家汽车代理行担任销售经理，年薪很高，有8万多澳币。向Linda求婚之时，他说出的很多承诺，那是很多女生梦寐以求的。他希望婚后，Linda可以待在家中做全职太太，他们可以马上有孩子，一家人可以生活无忧。他说，他会让Linda成为最幸福的太太，会带她一起去实现她的夙愿——环球旅行。
Linda心动了，面对着这个她深爱着的帅气男生，她激动得想立刻点头应允。说一句：“I do.（我愿意）”可是话到嘴边，Linda又咽下去了，因为“I do” 这两个词突然被心底的另一个声音掩盖，硬生生的吞回去了。
她要实现她的地产梦.
Linda在心里简单分析了一下现状：她将近30岁了，尽管工作了6年，手头的积蓄却不多，大概3万多澳币左右。她现在住的高级公寓每周房租280澳币，如果搬到一个普通的公寓，大概房租每周只需100多，每个星期能节约将近180澳币。自己平时衣食住行，留下10000澳币，那么可以拿来投资房产的只有2万澳币了。
这离梦想还是有些距离啊！如果希望40岁退休时，每年能有10万的盈利，也就意味着，她必须在这十年中，打拼出至少300万澳币的净资产，因为澳洲的住宅房屋投资年回报率大约为3%-5%，过去三十年的升值率年增长为10%-12%，净资产必须达到300万澳币左右，才能保证每年的10万盈利。她目前净资产却只有3万澳币。
做出这个决定，第一步就要按资金选区域，最好能找到一个好的投资区域，自己可以承受的。在澳洲，有个不成文的习俗，不向朋友借钱。否则，连朋友都做不成。但是向银行贷款很方便。Linda 做了两年的房地产，对各个区域的房屋价格与升值率等等都非常了解。墨尔本的东区和东南区是最好的区域，有山有水，升值率肯定是不错的，但相应的，房价也不菲，而且近些年房价上涨很多，今后的升值空间可能相反会比较小；而西面、北面是内陆区，也属于常说的“穷人区”，升值系数一直都不被看好，华人一般都不愿往西面、北面购房。自然，这两个区的房价会相对低一些。
近年来，墨尔本的西区、北区房屋价格尽管总体增幅不大，但是墨尔本西北部有一个区叫做Flemington成了例外，两年内房价增长了30%。这无疑是一个很有利的信号。
她的投资区域马上锁定在墨尔本的西区。她分析了整个地产走势，以及西区这些年来的市场变化。在过去7年中，房价几乎没有太大增长，甚至还有所回落，西区的房价明显被低估了。Linda相信，西区房价在近几年内应该会有大幅增长。这个区是她的机会。
Linda 看中了两套两房一厅的普通公寓，售价基本为7万澳币，加上印花税、政府税收等，两套房屋的价格是15万澳币左右。按照Footscray的租房行情，一套公寓，租金一般为100 澳币一周，一年的租金收入为5200澳币左右。每一套房子，可以向银行借贷房价的90％，也就是每套$6.3万澳币， 首付大约每套 7000 澳币，这刚好符合她目前的资金承受能力。
2000年，银行的房屋借贷年利率大概是5.8%, 选择30年贷款期限，那么每套房子每月需支付银行利息加本金大约为369澳币，一年大概是4428澳币。房租除了偿还银行贷款之外，还可以净赚772澳币。保守估计，房价年增长大约能到达到10%的升值增长率，5年后，每套房子大概合到12万，两套房子大概就是24万澳币，她至少可以净赚9万澳币左右。
房子有些旧，Linda 用剩余的几千元资金，将墙壁粉刷一新，一周之内成功的全部租出。首战告捷，她的贷款能力与信用度又再一次提升。Linda知道，她将面临着更大的挑战……
初次的胜利，Linda第一个想到的就是把这个好消息与男朋友分享。
烛光晚餐加红酒，Linda 竭尽所能得希望让男朋友开心。她今晚刻意打扮，穿衣一套黑色低胸礼服，佩上一套珍珠挂饰与项链，尽管在男友进门那一刻，双手不再如以前般捧着玫瑰花，她有些失望。但马上她便调整过来，她相信，是男朋友在生气闹别扭。
醇厚的葡萄酒香，轻柔的钢琴曲，跳跃的烛光，整个屋子弥漫着舒心惬意的浪漫。
“亲爱的，告诉你一个好消息。我买下的这两套公寓升值了！你猜，升了多少？”
“升了多少？”男朋友冷冷的回应了一句。
Linda知道男朋友不满意她的进入地产业的抉择，但是，她想，这是一时的。她还是很兴奋的告诉男朋友投资的好消息。
Linda说到房地产，便滔滔不绝，男朋友一直闷着头，切着牛排。Linda意识到自己碰到了大难题，事业上如虎添翼，可是感情上呢，吉凶未卜啊……Linda与男友都低着头，偶尔机械的拿起酒杯，啜上一小口，两人的视线始终都在躲闪着，生怕会碰撞到，在这寂静中，激起涟漪。烛台上的火苗微弱的跳动着，光影闪动在两人的脸庞上，似乎能挑起人内心不安的情绪。
两人之间的僵持与尴尬，或许意味着他们的关系也划上了句号。
接下来的几个月，她更加忙碌了，所有的时间，她都扑在事业上。查信息，分析地产走势，与买家协商土地事宜，规划下一步该如何走。
一年后，也就是2002年8月，在Footscray区的两套公寓价格又上涨了10% ，房价是11万澳币/套；新买的两套HOUSE价格上扬了20%，价格分别从原来的12.9万到15.5万,另一套是原价13.1万到15.7万澳币。四套房产的总资本达到了53.2万澳币左右。分割出来的土地卖掉后，除去上缴的印花税、资本增值税外，她手头上基本回笼资金大概有13万澳币左右。
2002年底，房地产行情这么好，Linda计划着用手头现金和银行贷款再买四栋HOUSE（别墅）。
只是，接下来的房产投资应该选择在哪个区域呢？ Linda 决定好好研究一番。 房地产的投资，首先要选择正确的区域，正确的区域是房产增值的基本保证。在房地产区域的选择上，不要跟风，要客观地评价与分析，市场才是最后的裁判。
墨尔本的东南区一直都被认为是最好的投资区域，但相应的房价也很高。离墨尔本商业中心城区20公里以内，三间卧室的别墅房价 (2003年) 基本上每栋达到50万澳币或更高的价格；而西区、西南区的房价仅仅为25万澳币/栋左右。如果投资在东南区，那么她现有的资金量，仅仅能买下一栋房子，以5-7年为限，房子大概升值到70-80万澳币左右，她能赚到将近25万澳币；但是，如果投资西北区，买下两栋房子50万澳币。
两相比较之下，Linda已经下定决心，将接下来的投资发展区域锁定在西南区，按照目前的增长趋势，5-7年内，两栋房子的总资产估计可以达到100万澳币左右，她要走在房价的升幅之前。
Linda的满腔热情马上被一个报纸上的一个消息浇灭了——“墨尔本房产拍卖销售率（Auction Rate）下降40%”。房产拍卖是澳洲地产行业惯用的房屋销售方式，通常地理位置与房屋条件比较好的房子，房价增值潜力大，房主都比较偏爱以公开拍卖形式来出售，务求取得一个最高价格的出售交易。房产拍卖销售成功率高，说明市场需求大，房价增值潜力也就大，房地产市场自然是旺市。反之，房产拍卖销售成功率低，房价增值潜力也就随之变小，房地产市场就处于淡市。房产拍卖销售成功率对市场的快速反映，也成为澳洲地产业界评定房地产市场的重要参考性指标。
很快，墨尔本房价平均下降10% 。1999年到2003年的旺市，从2004年开始开始呈下降趋势。
Linda在墨尔本西区和北区的房产总投资额已经达到150万澳币左右，尽管算是幸运，西区、西北区的房价下降幅度比其他区域小，大概下降5%左右；但短短时间内，她的损失仍然是将近7.5 万。这个数字相当于她在房地产公司工作时，将近两年的工资收入啊！她不能坐以待毙，该如果抉择呢？现在立刻抛售房产，承受目前的损失？可是房价会不会反弹呢？
就在这个时候，Linda出现在我的办公室，同行的还有一位姓孙的先生，苏州人，约摸1米75左右，长得很斯文秀气。他刚到墨尔本2年，在中国是做施工建筑方面，现在在墨尔本做的也是房地产投资。两人对地产行业的热情，对房地产投资的见解都异常吻合。
我们聊起房地产市场的一些问题。
房价是否持续上涨，是许许多多人都关心的事。房价不可能永远涨，有升就会有降，这是供需关系所决定的。市场是只看不见的手在发挥着巨大的作用，这在日本、欧洲、美国和亚洲许多国家都被证实了的。
澳大利亚的房地产市场，每10-12年都会以高峰、下降、低谷、上升为周期，周而复始。作为一个投资者必须有长期的投资战略和短期的应对决策，对市场的变化做出自己及时地反应。
房地产行业与其他商业行业一样，遵循市场规律，房子价格高，购房者数量自然下降，也就是市场对房屋需求量下降，这样直接造成房屋‘供过于求’的情况。市场上房屋供应量超过需求量，房价会随着需求量下降发生相应的自动调节。在之后的一年-三年，房价会随之下降大约20%-30%，下降期过后，房地产市场会在一段时间内跌入低谷。
澳洲的高透明度要求，便已决定政府及房地产商相关行业协会都必须对此低谷阶段向社会公开。所以，所有的房地产开发商也会对此有相应的调节。新建住宅申请率下降，政府审批率就下降，市面上房屋的供应量当然也就下降。供应量下降后，与购房者需求慢慢趋向平衡；一段期间后，市场供应量继续减少，需求量相对上升，供应量便会慢慢低于市场需求量，也就是常说的‘供不应求’，房价会有一个相应幅度的反弹，价格会上升40%-50%左右，直至高峰期。围绕着供需定律，周而复始。
作为地产投资者，需要及时了解市场动态，对市场规律与地产投资周期有一个全面的掌控，运筹帷幄之中。
投资过程中，可以遵循“人抛我缓入，人买我缓放”的十字经思路。大部分人抛出房产时，也是房屋价格下降时，投资者不要急忙买入，缓慢入市，等待房价跌入谷底后，再行收购。大家都买进房屋时，投资者缓慢放盘，等待房价涨幅到达高峰时，再售出。房产投资者贵在逆向思维，才能出奇不意，决胜千里之外。
Linda仔细考虑了一段时间，她需要好好消化逆向思维与“人抛我缓入，人买我满放”的十字经，将理论应用在实践中，更重要的是针对她目前的困境，应如何解决。
房地产市场在下降期，很多投资者都陆续将手头的房产抛出，这个时候，她如果也抛的话，必定有损失，但是至少能保证将损失控制在最小。可是，“人抛我缓入”，Linda有些犹豫，比较之下，现在抛出房产，她的损失差不多15万澳币，相当于工作时三年多的年薪，也不是小数目呢！逆向思维，不随潮流而动，她有可能反败为胜，扭转局势。连续许多天，她一直都失眠，满脑子里都是两个方案的斗争。
Linda又将近三十年的房地产走势研究个通透。
是的，她应该逆潮流而动，等待时机。
她将手头的资金计算了一下，目前各个房屋都已经租赁出去了，租金基本上都足以偿还银行每月的本金和利息，这个方面她不需再多出费用。所以，只要在这一年内，她不再购买新的房产，资金应该不成问题，只是在个人收入上会有所减少而已。
一年多过去了，2004年下半年，Linda隐隐觉得房价有所稳定，但是不能太过确定。
Linda 将资金量重新核算，把短期之内自己的投资计划都全部计算在内，根据资金量调整投资计划，她对下一步的投资已经越发充满信心了！
2005年初，澳洲的房地产市场市场跌幅似乎走到了谷底，Linda又买进了三栋房产。
她相信房地产市场四个发展周期的规律。下降期已经持续将近两年了，下降空间基本上都发挥殆尽了，应该在持续一段低谷后，房价有一个反弹。
2006年6月的一天, Linda如往常般读着新收到的地产报，多年来养成的习惯，似是已经成为她生活中的一部分。
一则消息马上吸引了她的眼球，距离墨尔本市区（CBD）5公里内房屋，拍卖成交率（Auction Rate）上升到70% 左右。
Linda兴奋不已，程度不亚于3年前看到拍卖成交率下降时的感受，只是那会是担心失望，而这会是看到了希望。
房屋拍卖成交率上升，尽管只是局限于市区附近的房屋区域内，但这无疑是一个指示信号——房屋的市场需求量在缓慢提升中了。如果没有估计错的话，房地产市场应该会逐步复苏，一段时间内，房价反弹，进入发展周期中的“上升期”。
Linda太高兴了，这5年多来，她手头上已经积累了10栋房产。以前选择房子时，都在区域选择上下足了功夫。在买进时，房屋所在区域都并不是大家都认同的黄金区域-东区、东南区等，而是选择了西区、西北区这些潜力区域。不出意料的话，这几栋房产会在这几年里，特别是2008年-2010年之间，有一个大的涨幅。
逆向思维，走在潮流之前，Linda 相信，如果西区、西北区的房价增长，自己应可以算得上引领这个增长趋势之中的一员。
2006年 7月1日晚，澳洲的商会举办一个晚宴，Linda盛装出席。现在投资上的成就，她觉得很大程度上是因从会长几次指导中受益后，才作出的正确决定。她是一个感恩的人，之前一直都想找机会当面感谢一下会长，但都没联系上。这次她听商会的朋友提到，会长刚刚回到墨尔本，一定会出席此次晚宴。她自是不想错过机会。除了感恩之外，她心中对晚宴也有着另一份期盼，这是她心底的秘密。
盛装赴宴，Linda含笑游走于熟悉的朋友之间，交谈、敬酒，向会长致谢。但双眼不时地左右顾盼，似乎想在人群中寻找着什么！然而，她眼光所逡巡之地，始终都没能寻找到她的期待。
入席了，Linda与几位生意上的朋友坐在了一桌。心有戚戚然，但仍然保持着笑脸以对，偶尔应和着朋友的话题。她想尽量掩饰住心中的失落，埋着头整理一下裙摆，将餐巾铺好。
“我可以坐这吗？”
Linda应声抬头。
那张熟悉的面容与久违的特有腔调，这些日子的期盼霎那间都涌上心头，喉咙有些哽咽……
从女秘书到房地产大亨这一路走来，仅仅5年的时间，她手头上已经积累了10栋房产，资产额度达到了200多万澳币。这五年多来，她经历了房地产市场的2000年-2003年的上升、高峰期，2003年-2005年的下降、低谷期，再到2006年的房市缓慢反弹。
她摔倒过，失望过，但是她从没有绝望，没有放弃过心中的追求。正是这种不懈的追求, 才让她有今日的成就。
在澳洲投资地产，不是富人的专利，也是普通人最易切入的投资领域。澳洲的房产投资是有规律可循的 ，所以要取得投资成功，研究摸索出其中的规律至关重要！必要时，可以咨询房地产投资专家，利用专家的眼光、经验和研究成果来赚钱！
