今天我要想向大家介绍过一位我的网红朋友Brett，专业的澳洲房产置业专家

众所周知澳洲房产一直火热，一直备受全球资产配置者青睐。那么大家会好奇为什么中国买家一直对澳洲“情有独钟”，他们都喜欢买哪里的房子？这些已经购买了房子的“过来人”可以给我们哪些启示。

这次，我邀请了我这位网红朋友Brett给大家讲讲中国买家是如何置业澳洲的？有哪些“陷坑”我们可以提前避开？哪些好的“经验”我们可以借鉴？

2017年是澳洲政府持续对海外买家设置壁垒的一年。我们可以看到这已经产生了两个重要的影响：

1.海外买家做出购买决定的周期增长

2.买房目的更多是聚集在某一特定动机上（如孩子的未来教育，家庭未来移民等）

以上影响带来的直接结果就是，相较于2015/16年的历史高峰期，购买澳洲房产的海外买家人数明显下滑。

但与此同时，相对积极的消息就是澳洲房产吸引海外买家考虑购买的主要原因并未因此改变。这些原因包括：

-澳洲本身对海外投资者进入持开放欢迎的态度

-大量留学生的引入，在学业完成后带来大量的居住需求

-和中国几乎无时差，澳洲当地华人人口众多

- 澳洲几大主要城市的租赁市场需求强劲

在我日常的工作中，很多国内买家最喜欢问我的一个问题就是，那些之前买过房子的人，他们选择买在澳洲哪个地方？

首先我一般会推荐墨尔本这个地方，主要原因是以下几点：

-墨尔本价格适中，性价比高

-海外代理大都习惯于着重推广墨尔本房产，因此有更多的成熟客户指向墨尔本。

接下来，我将对每个城市做个概况总结。大家可以根据每个城市的情况去对照自己的情况，选出适合自己的置业城市。

墨尔本－额外的税收拖滞犹豫不决的买家

2017年的墨尔本市场非常有趣。时机就是一切。投资者们抢在2017年7月1日前入市以避开对于公寓楼花的增税。因此，投资方向明显倾向于公寓市场。但这并未准确反应买家对于土地别墅产品的兴趣和关注减少了。

进一步看，我们会发现7月1日之后，伴随着购置税点增至12.5%，公寓热度明显下滑。尽管开发商对潜在买家提供各种大量的优惠政策，但不可否认公寓市场就是冷却了不少。基于买家的反应，我们预计这个趋势还将持续。

墨尔本2017年7月前/后项目交易类型

那么墨尔本的购房热门区域在哪里？

从2017年墨尔本的房产市场表现来，西南部成为置业重点。这和2016年客户关注CBD和东南区域形成显著差别。这也反映了以下两个主要的趋势：

-买家对价格更敏感，因此会考虑西南部更低价的置业选择

-对海外买家来说，西南部有更多可购买的土地。另外，中国代理对市场的教育功不可没。

那么2018年的墨尔本房产市场我预测会是怎样的？

市场并未明朗。总体来说，本地观点认为本土买家购买行为会放缓，然而我们并不认为这是海外买家购买情况好转的标志－至少短期来看并不是。

事实上，我们预计土地别墅产品供应对于海外买家会持续收紧。对于公寓市场，自住客户和留学生群体的兴趣将渐增。因此，我们预计在CBD北部和东南部的公寓产品市场将更活跃。

譬如墨尔本北部ArdenGardens这个项目，对有孩子在墨尔本大学读书的家庭非常有吸引力，点击蓝色字体了解项目详情

悉尼－海外买家仍期望入市

悉尼房产的价格近乎连续10年的两位数增长，近两年对海外买家印花税提高和贷款限制，使得悉尼成为只怀有强烈目的买家的目标市场。

看一下数据，悉尼已经成为澳洲自住购买比例最高的城市

数据来源：链家海外澳新业务中心，2017

这主要是房产价格导致的结果。对于我们大部分意向买家来说，悉尼已经从“感觉上”和北京上海一样的昂贵，事实上－从单价来说，悉尼和北京有12%的差距－但当我们把额外征收的印花税（12.5%）考虑进去，悉尼和北京的房价确实基本一致。

数据来源：链家，新南威尔斯州房地产委员会，2017年12月

因此，悉尼市场更偏向于自住客户。这些买家对价格，地段和交房时间都很敏感在意。这使得悉尼市场对于海外买家更具有挑战性。买家通常都最终让步于价格。

根据目前可以看到的趋势，对于澳洲房产蠢蠢欲动的买家意向地主要是哪里？

根据我们团队接到的大部分意向咨询，都落在两条铁路沿线：北部铁路线（现称作T1）和南部铁路线（现称作T8）

交通不仅为计划入住的家庭带来相应的生活便利，并且能够产生资产增值的机会。

然后土地别墅项目在悉尼热度减低－由于买家认为显而易见的地段和价格不匹配。

2018年预计会发生什么？

市场并不会发生显著变化。即使悉尼房价并不继续上涨，其价格也已经是处于全球标准下的高价位，将继续是以自住群体为主的市场。另外由于政府对西北地区的发展，意向买家将更多的考虑远离CBD的区域。

2018年RouseHill将引发更多的关注

布里斯班和黄金海岸－很多共通之处

布里斯班和黄金海岸，并未像我们之前预期的那样涨势迅猛。低房价，好环境，增值潜力，似乎很多国内买家对此还未了解清楚。买家对于布里斯班和黄金海岸的认知程度远远低于墨尔本和悉尼。

布里斯班对于我们来说还一直是一个非常“狭小”的市场。这里“狭小”的意思是指我们很多国内买家将他们的兴趣点仅集中在布里斯班东南部Sunnybank区域附近的土地别墅产品，几乎没有公寓的需求。

买家都集中在Sunnybank华人区附近

我们的数据显示，布里斯班的买家通常选择价格便宜的大地块。总的来说，这些地块都集中在比较成熟发达的区域。

数据来源：链家海外澳新业务中心，2017

2018年预计会发生什么？

在过去，布里斯班一直被忽略。这实在是有些奇怪，因为从地理意义上来说，布里斯班反而是距离中国更近的城市。并且，布里斯班舒适的气候实际上也更适宜中国人。

并且布里斯班已经和中国各大主要城市建立起了直航联系，这其中就包括近期刚公布的北京和布里斯班直航开通。

黄金海岸－一个还需要时间的市场

事实上，如果有更大的中国群体聚集，黄金海岸一定会有最好的市场表现。到目前为止，这里仍然是由高端自住人群和关注高租金回报的买家占据的市场。有趣的是，在人口统计方面，黄金海岸吸引中国游客的表现远远优异于其它主要城市。

中国游客去澳洲2016年9月至2017年9月，数据来源：澳洲旅游局统计部， 2017

和布里斯班很像，黄金海岸的市场还需要时间。同时，我们也发现低价位的联排别墅项目，尤其是在希望岛，交易量有所增加。较短的交房时间，低价位以及高额的出租回报，都使得这些项目深深吸引着中国的投资者。

希望岛“ParkCove”项目低于60万澳币

2018年这两个城市的房产将会发生哪些变化？

黄金海岸市场将不会发生明显的变化。非公寓类项目的FIRB配额依旧被限制，好地段的项目在当地就会迅速被消化。黄金海岸的市场还将受益于国内与布里斯班之间的大量直飞航班，翻新升级的Broadbeach “Star”赌场将吸引更多高净值中国客群来到黄金海岸。

2018年对于中国买家，有哪些机遇值得把握？

-提供贷款方案的项目对于FIRB买家将更有优势

-墨尔本和悉尼更适合自住买家和目标明确的投资客

-2018对于海外买家，值得更多关注的是布里斯班和黄金海岸的市场，可以多去去了解它们的价值所在

-价格和预算确实很重要。然而，2018年，意向买家需要把更多的关注点放在对生活方式和教育的长期投资上，不仅为了自己，也为了你们的孩子和家人。